La Location en Meublé (Loueur Professionnel et non professionnel)

Les statuts de Loueur de Meublé LMP – LMNP

 

   I. Le Statut en Loueur de Meublé

a) Définition du LMNP

Personne louant des meublés mais non inscrite au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,

Ou bien, personne inscrite au R.C.S. en qualité de loueur professionnel mais dont les recettes annuelles de meublés sont inférieures ou égales à 23 000 €, et dont les revenus correspondants sont inférieurs à 50 % de leur revenu global.

b) Conséquences sur les revenus du LMNP.

Régime simplifié (sur option si CA < 76 300€)

- Le résultat est déterminé en tenant compte de toutes les charges engagées, et notamment des amortissements des constructions (5 % du prix de revient chaque année, valeur du terrain exclu).

- Si déficit : pas d’imputation sur le revenu global
Ces déficits non professionnels sont imputables sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie B.I.C., réalisés au cours de la même année et des 6 années suivantes (exemple : part de bénéfices d’une société de personnes revenant à un associé qui n’y exerce pas d’activité). Les amortissements non déduits sont réputés différés sans limitation de durée.


     II. Distinction

 

Recettes Meublés

Inscription R.C.S.

Pas d’inscription R.C.S.
Recettes > 23 000 € LMP LMNP
Recettes ~ 23 000€ et revenus
meublés ~ autres revenus		 LMP LMNP
Recettes ~ 23 000 € et revenus
meublés < autres revenus		 LMNP LMNP


 

III. Comparaisons

 
 

LMP

LMNP
Résultats déficitaires (non dus aux amortissements) Imputation sur revenu global Non imputation sur revenu global (« Tunnelisation sur 6 ans »)
Plus-value de cession ou de cessation - plus-values professionnelles court terme et long terme

- exonération des plus-values si :
exercice activité depuis + 5 ans et CA TTC < 250 000 €

 Plus-values privées (uniquement cessions à titre onéreux, exonération à partir de la 16ème année).
I.S.F. Exonération des biens professionnels seulement si : Recettes meublés > 23 000 € et revenus meublés > 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

Si emprunt à 100 % : actif neutralisé par le prêt (passif) pas d’impôt I.S.F.

 Pas d’exonération particulière

Si emprunt à 100 % : actif neutralisé par le prêt (passif) pas d’impôt I.S.F.

 

Le Loueur de Meublé Professionnel

 

Conditions

 Chiffre d’affaires annuel supérieur à 23 000 € TTC ou revenus de meublés représentant 50% au moins du revenu global de l’investisseur (prorata temporis la première année) et inscription au RCS.

Période d’application

 Dispositif permanent.

TVA

 Récupération de la TVA. La récupération de la TVA ne peut avoir lieu que si les locations sont assujetties à la TVA, or seules les locations avec services (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge) sont assujetties à la TVA au sens de l’article 261 D 4ème du CGI.

La durée de location

 Liée au bail commercial 9 ou 11 ans ferme renouvelable.

Bailleur

 Personnes physiques ou EURL ou SARL de famille immatriculées au RCS en tant que loueur en meublé et non assujetties à l’impôt sur les sociétés. Dans ce dernier cas, le seuil de 23 000 euros de CA TTC s’apprécie distinctement pour chaque associé au prorata de ses droits dans les bénéfices, le calcul s’effectue au niveau du foyer fiscal.

Destination du logement

 Habitation en général (y compris résidence hôtelière, para-hôtelière ou de tourisme) qui comporte des éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale du locataire.

Montant des loyers

 Libres, assujettis à la TVA au taux de 5,5 % (sauf garage 19,60%). Le chiffre d’affaires devant remplir les conditions du cadre 1.

Ressources du locataire

 Indifférent.

Location spécifique

 Location aux ascendants, descendants, associés… possible en sous-location par l’exploitant.

Règle des amortissements à comptabiliser
  • a amortissements immobiliers (sauf quote-part terrain) linéaires sur 20 ans.
  • b amortissements du mobilier sur 7 ans en linéaire.
  • c frais d’établissement (constitution de société) : déduction immédiate ou amortissement de 2 à 5 ans en linéaire, avec minimum de 1/5.
  • d frais d’acquisition (notaire, frais d’agent immobilier) : déduction immédiate.

Règle des amortissements à déduire fiscalement

 Le montant déductible ne peut pas excéder, par exercice, la différence entre le loyer acquis et l’ensemble des autres charges engagées par le propriétaire (article 39 C du CGI). Le montant des amortissements exclus n’est pas perdu : il
s’impute ultérieurement sur les premiers bénéfices (amortissements réputés différés par assimilation).

Intérêts d’emprunt

 Les intérêts d’emprunt s’imputent en totalité sur les loyers.

Sort des déficits fiscaux

 Les déficits fiscaux s’imputent sur l’ensemble des revenus imposables du foyer fiscal de l’investisseur, de l’année de leur constatation : en cas d’insuffisance, le solde est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes.

Le bail LMP

 Le Bail doit offrir un versement trimestriel des loyers et un relevé trimestriel qui correspond parfaitement au détail de gestion en adéquation avec la demande des services fiscaux.

Charges sociales

 Il s’agit du coût d’affiliation de l’investisseur aux régimes obligatoires, consécutif à son inscription au RCS. Dans le cas d’une activité dont le résultat est nul ou négatif, ce qui est le cas pendant les 15 ou 20 premières années grâce à la déduction des intérêts d’emprunt et des amortissements, les investisseurs sont exonérés de cotisations aux régimes de retraite de base et complémentaire conjoints et des cotisations d’allocations familiales. Le déficit réduit, le cas échéant, l’assiette des cotisations dues au titre des non-salariés. Une cotisation minimale forfaitaire pour l’assurance maladie est due en principe, en l’absence d’autres revenus non salariés. Mais cette cotisation minimale forfaitaire d’assurance maladie n’est pas due dans le cas d’assuré exerçant simultanément plusieurs activités relevant de régimes différents (salariés et non-salariés) si l’activité salariée est principale.

Taxe professionnelle

 L’administration prétend qu’elle est due. Dans ce cas, c’est une cotisation minimum qui tend généralement à s’appliquer.

 

Le Loueur de Meublé Non Professionnel

 

Conditions

 Aucune condition de recettes minimum. Si Conditions inscription au RCS : ne pas dépasser 23 000 € TTC en loyers ou 50 % des revenus.

Période d’application

 Dispositif permanent

TVA

 Récupération de la TVA. La récupération de la TVA ne peut avoir lieu que si les locations sont assujetties à la TVA, or seules les locations avec services (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge) sont assujetties à la TVA au sens de l’article 261 D 4ème du CGI.

La durée de location

 Liée au bail commercial de 9 ou 11 ans ferme renouvelable.

Bailleur

 Personnes physiques ou EURL ou SARL de famille non assujetties à l’impôt sur les sociétés. Dans ce dernier cas, le seuil de 23 000 € de CA TTC s’apprécie distinctement par associé au prorata de ses droits dans les bénéfices, le calcul s’effectue au niveau du foyer fiscal.

Destination du logement

 Habitation en général (y compris résidence hôtelière) qui comporte des éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale du locataire.

Montant des loyers

 Libres, assujettis à la TVA au taux de 5,5 %. (ou 19,60 % pour les garages)

Ressources du locataire

 Indifférent.

Location spécifique

 Location aux ascendants, descendants, associés… possible en sous-location par l’exploitant.

Règle des amortissements à comptabiliser
  • a -amortissements immobiliers linéaires sur 20 ans (5%) (base = prix - quote part terrain).
  • b amortissements du mobilier sur 7 ans en linéaire (14, 28 %).

Règle des amortissements à déduire

 Le montant déductible ne peut pas excéder, par exercice, la différence entre le loyer acquis et l’ensemble des autres charges engagées par le propriétaire (article 39 C du CGI). Le montant des amortissements exclus n’est pas perdu : il s’impute ultérieurement sur les premiers bénéfices (amortissements réputés différés par assimilation).

Intérêts d’emprunt

 Les intérêts d’emprunt s’imputent en totalité sur les loyers.

Sort des déficits fiscaux

 Si les charges, en dehors des amortissements, sont supérieures au loyer acquis sur l’exercice (du fait notamment des intérêts d’emprunt), le déficit correspondant s’impute exclusivement sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC, réalisés au cours de la même année et des 6 années suivantes (article 156-I 1er bis du CGI).

Plus values de cession

 Les plus-values de cession d’immeuble suivent le régime des plus values privées (taxation à 27%, CSG incluse après abattement de 10% par an à compter de la 6ème année. Exonération à compter de la 16ème année).

Le bail

 Le Bail offre généralement un versement trimestriel des loyers.