La revente

L'immobilier est rentable sur le terme.
Les investisseurs qui ont réalisé des acquisitions en 1998 ou 1999 ont réalisé depuis des plus-values parfois jusqu'à 100%.
L'histoire économique ne se répète pas et il y a les seuils du marché, mais la rareté du foncier et la constante de la demande confèrent toujours à l'immobilier de revente d'excellentes perspectives (encore confortées par la spécificité touristique).

Copropriété :

Frais de copropriété :

Sur l'ensemble des résidences, on constate des frais de copropriété représentant au maximum 3% maximum du loyer annuel. Les frais de copropriété comprennent :
- les frais de fonctionnement du syndic de copropriété
- généralement la refacturation de la part concernant l'assurance de groupe prise au niveau des logements particuliers.

Tout ce qui est charges d'exploitation, d'électricité des couloirs, d'entretien de piscine, petit entretien de lasures ou robinetterie etc... est assumé par le gestionnaire.

Charges de copropriété après bail en cas de non-renouvellement :

Si le propriétaire ne souhaite pas utiliser les services communs (piscine, sauna, spa, hammam, parcours aquatiques, tennis...) peu de choses changent sauf des prorata relevant l'électricité des couloirs, nettoyage parking couvert s'il y a lieu, entretien parties communes comme les voiries privées si elles sont utilisées par le propriétaire. En fait il n'y a pas de différence avec une résidence dans un immeuble ou ensemble d'immeubles d'habitation principale.

Si l'investissuer souhaite en sortie de bail continuer à utiliser les services communs (sauna, piscine...), il y aura une quote-part, ce qui représente assez peu quand la résidence compte un nombre significatif de logements (60 à 120).

Durée de vie de la Résidence :

Nous revendons en LMP ou LMNP des résidences de tourisme qui étaient restées la propriété d'investisseurs institutionnels. Et nous en diffusons plusieurs actuellement sur nos sites. Nous avons ainsi commercialisé des résidences qui ont plusieurs décennies (Les Houches, ou Val Thorens avec 600 appartements anciens vendus sur 2 ans par exemple).

La durée de vie est indéfinie. Il est certain que les emplacements libres en pied des pistes seront de plus en plus rares et prisés, et de ce fait ces résidences seront de plus en plus recherchées par les gestionnaires.

S'il y avait sur un programme immobilier peu de logements et qu'une grande partie des baux ne soient pas renouvelées, la rentabilité pour l'exploitant serait remise en cause.
Mais les résidences de moins de 60 logements sont rares. A cet égard, l'exemple de Valfréjus illustre les solutions pour de petits programmes : sur cette station ancienne, Transmontagne gère des résidences où il n'a plus 100% des baux, mais il répartit sa gestion sur plusieurs résidences de ce site et y exploite au final plusieurs centaines d'appartements.

Taxe Foncière :

Exonération les deux premières années.
Puis environ 80% d'un loyer mensuel (valeur locative). Variable selon les communes, régions, et lois de finances...

Frais d'acquisition :

frais de garantie de prêt : environ 2% du montant emprunté, donc du HT puisque la TVA est le plus souvent avancée. Plutôt qu'une hypothèque, préférer une caution crédit logement qui est moins onéreuse, éventuellement remboursable en fin de prêt, et sans frais de levée d'inscription en cas de revente au terme.

frais de notaire (frais d'actes + taxes + registre de copropriété) : en principe pour un maximum 3% du prix immobilier TTC.

Sont généralement compris dans les prix : les frais de mise en place du gestionnaire, de récupération de la TVA, d'inscription et de déclarations fiscales de la première année.

Gestionnaires / Renouvellement du bail :

Notre approche sur les gestionnaires se fonde sur la douzaine d'années d'observation que nous avons accumulé:

Quand nous avons commercialisé notre première résidence de Pierre Marriet (Odalys) en 1998 sur Fouras, il s'agissait alors d'une des premières du groupe Odalys. A l'époque on nous demandait si c'était bien une référence et on a vu depuis cet exploitant se hisser au 2ème rang en France. Nous avons confié en 1998 à Néméa (qui se limitait alors aux Pyrénées et à l'Aquitaine) une "Périssol-TVA" à St Brice / Lège Cap ferret sur la côte Aquitaine, aujourd'hui Néméa est devenu particulièrement significatif au plan national.
Développement très rapide aussi pour Résid'hôtel (créé par l'ancien fondateur des fameux Merlin, et ancien membre de l'équipe dirigeante de PV).
Développements très importants pour Goélia (Groupe Terre Bleue, un temps associé d'ailleurs avec la Caisse des dépôts et Consignations...), pour Eurogroup, et position de leader européen pour Lagrange.

Jamais un gestionnaire n'est resté sans être racheté quand il y a eu vente (le plus souvent pour raison familiale d'ailleurs) et rarement s'est fait racheter par un exploitant de taille plus modeste (sauf Maeva par PV) : nous constatons que les baux ont toujours été repris tels quels par les repreneurs (clause d'ailleurs souvent stipulée au bail). Ce fut le cas pour :
- Maeva par PV - Soderev par Lagrange - domaines du soleil par HMC - etc...
Pour les gestionnaires plus locaux et de moindre envergure, il s'agit souvent des exploitants directs de domaines skiables, et alors leurs intérêts dans les multiples activités sont solidaires (Transmontagne, SATVAC par exemples).

Occasionnellement ou par stratégie globale, les gestionnaires assurent la promotion immobilière : la raison principale en est le manque récurrent de lits en activités touristique, ce qui laisse toujours prévoir des candidats à la reprise en cas de cessions d'activités, ou cession de particulier... (plus de 75 millions de touristes en France par an, rien que pour les touristes étrangers).

Concernant le renouvellement du bail : Les gestionnaires ont pour métier l'exploitation des résidences de tourisme (et parahôtelières de ville). Ils n'ont aucun intérêt à ne pas renouveler le bail.

Sur les 3 premières années, un exploitant ne dégage pas de résultats : il doit payer l'enseigne, recruter et former même si son personnel est pour une grande partie saisonnier. Il doit acheter tout le mobilier, vaisselle, téléviseurs, etc... Il est aussi tenu pour ces résidences de tourisme classées de pratiquer une publicité à l'international. Donc il n'est pas de son intérêt d'arrêter son activité sur un centre alors même qu'il devient de plus en plus rentable...

Le fait que des gestionnaires deviennent promoteurs occasionnels parce qu'ils n'ont pas l'offre en lits nécessaire par rapport à la demande montre aussi que l'objectif de la profession n'est pas de se confiner sur un parc existant.

Outre l'emplacement pied des pistes ou proche côte, les résidences bénéficient des retombées d'une promotion toujours active des responsables de stations.

A 1500 m d'altitude et plus, les implantations ZRR sont suffisantes pour assurer un enneigement suffisant. Leur développement plus récent induit souvent des équipements plus modernes, des constructions bien intégrées et leur altitude sous les 1800 m leur préserve un attrait estival intense.

 

Exemple de définition de la mission de syndic :

Mission du syndic de copropriété :

 

•  Le syndic assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires.
•  Le syndic administre l’immeuble et pourvoit à sa conservation : recouvrement des charges communes, paiement des dépenses courantes, entretien courant de l’immeuble, garde de l’immeuble, assurance de l’immeuble, travaux urgents pour la sécurité des occupants ou la sauvegarde de l’immeuble. En dehors des cas d’urgence, le syndic n’a qu’un pouvoir d’administration et de gestion courante.
•  Le syndic convoque l’assemblée des copropriétaires et en rédige le procès verbal.
•  Le syndic établit le budget de la copropriété et le fait voter par l’assemblée.
•  Le syndic tient la comptabilité de la copropriété.
•  Le syndic représente le syndicat dans la vie civile et en justice. - Le syndic tient à jour la liste de tous les copropriétaires.
•  Le syndic tient à jour les archives du syndicat, toutes pièces le concernant et les procès verbaux des assemblées.
•  Le syndic est assisté du Conseil syndical à élire lors de la première assemblée générale et qui contrôle sa gestion.