La Fiscalité LMP et LMNP points par par points et en exemples
Statut de Loueur en Meublé Professionnel LMP
LE CADRE GENERAL
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, anciens ou neufs et respectant les deux conditions suivantes :
générer au minimum 23 000 € de recettes annuelles au titre de la location meublée (ce seuil de recettes par foyer fiscal apprécié TTC si la TVA s'applique aux loyers, est calculé prorata-temporis si l'activité débute en cours d'année),
ou
retirer 50 % au moins de leur revenu de la location meublée (le résultat fiscal du loueur est alors comparé à l'ensemble des revenus du foyer fiscal du loueur).
LES POINTS CLES
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC,
l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible des loyers
(totalité des intérêts de crédit, taxes foncière et professionnelle …).
Economiser des impôts :
Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son
revenu global permettant une importante économie d'impôt.
Exemple de compte d'exploitation :
| + | Loyer | 24 000 € |
| - | Intérêts de crédit | 20 000 € |
| - | Honoraires comptables | 1 000 € |
| - | Taxe foncière | 1 000 € |
| - | Taxe professionnelle | 1 000 € |
| - | Frais d'établissement | 65 000 € |
| = | Résultat d'exploitation | - 64 000 € |
soit une économie d'impôt d'environ 32 000 € pour un contribuable imposé dans
la tranche marginale maximum.
A noter : les frais d'acquisition générant la quasi totalité des déficits
(honoraires, droits d'enregistrements et de timbres, frais de montage,
commissions…) suivent le régime comptable des frais d'établissement. Ils peuvent
être au choix imputés totalement la première année ou étalés sur une période
maximale de cinq ans selon un plan d'amortissement linéaire. Il est donc
possible d'ajuster le montant du déficit imputable au revenu global du loueur.
Avantages : l'adhésion au Centre de Gestion Agrées CGA permet également :
- un abattement de 20 % sur les bénéfices imposables dans la limite d'un plafond
de 115 900 € pour 2003.
- une réduction d'impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la
comptabilité et pour l'adhésion au centre dans la limite de 915 €
Défiscaliser ses loyers :
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur font l'objet d'un amortissement
comptable tous les ans :
Soit par exemple une annuité de 1 100 € pour un montant de 7 700 € de mobilier amorti sur 7 ans.
Soit par exemple une annuité de 9 000 € pour un montant de 270 000 € d'immobilier amorti sur 30 ans.
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Ces amortissements réintégrés sont alors reportables sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
EXEMPLES
Exemple 1 :
| Résultat d'exploitation : | : | - 63 740 |
| Amortissements comptables Mobilier | : | 1 071 |
| Immobilier | : | 9 000 |
Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement réintégrés.
Résultat fiscal du loueur : - 63 740 €
Exemple 2 :
| Résultat d'exploitation : | : | 4 560 |
| Amortissements comptables Mobilier | : | 1 071 |
| Immobilier | : | 9 000 |
| Amortissements imputables | : | 4 560 |
Le solde d'amortissement soit 6 011 est fiscalement réintégrés.
Résultat fiscal du loueur : 0 €
Ce principe va permettre au loueur d'échapper à toute
fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au
remboursement de celui-ci, à 15 ans par exemple, il aura selon les montages près
de 230 000 € d'amortissement non utilisés lui permettant de retirer les années
suivantes 230 000 € nets d'impôts de son activité de loueur.
PATRIMOINE
Exonération totale des plus-values :
En cas de revente de ses biens, le loueur en meuble professionnel est exonéré de
toute taxation sur les plus-values si il exerce cette activité depuis plus de
cinq ans et génère moins de 250 000 € TTC de BIC.
Transmettre sans efforts :
En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé
professionnel pourra bénéficier de l'ensemble des mesures destinées à favoriser
la transmission des petites entreprises.
Abattement à hauteur de 50 % sur la valeur des biens ou des titres de la société
transmis par décès à trois conditions :
En cas de société :
- Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d'au minimum deux ans.
- L'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les titres pendant au moins six ans.
- L'un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société pendant les 5 années suivant la transmission.En cas d'entreprise individuelle :
- Aucune durée de détention requise en cas de création de l'entreprise transmise ou de mutation à titre gratuit.
- L'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.
- L'un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l'exploitation de l'entreprise.
Différé et étalement du paiement des droits de succession ou de donation :
Cumulable avec l'abattement éventuel de 50 %, cette mesure permet :
- un différé du premier paiement des droits de cinq ans.
- un étalement du paiement des droits sur les dix années suivantes par semestre.
Ces droits payés à crédit sont assortis d'un intérêt du tiers du taux d'intérêt légal (soit un taux de 0,70 % en 2004)
Soit un loueur en meublé professionnel qui possédait à son décès en 2003 1 000 000 € d'immeubles affectés à son activité exercée en nom propre.
- Si l'ensemble des héritiers s'engage à conserver les biens durant 6 ans et que l'un deux poursuit l'exploitation de l'entreprise, les droits ne seront calculés que sur 500 000 €.
- Les droits sur 500 000 € ne commenceront à être payés qu'en 2008 et ceci jusqu'en 2018 par fractions semestrielles déductibles du résultat car un des héritiers poursuit l'activité.
Soit au final 1 000 000 € de patrimoine transmis sans aucun effort car les loyers générés suffiront à payer les droits.
ECHAPPER A L'ISF :
Les biens du loueur en meublé professionnel sont exonérés d'ISF si les revenus
générés au loueur sont supérieurs à 23 000 € TTC et aux revenus professionnels
de son foyer fiscal.
Soit un loueur en meublé professionnel ayant vendu son entreprise qui
investit au comptant pour 2 000 000 € lui procurant 120 000 € de loyers dont 30
000 € de résultat fiscal après imputation des amortissements et des autres
charges.
Si il cesse toute activité professionnelle, ces 2 000 000 € sortiront de
l'assiette de calcul de l'ISF.
DES AVANTAGES EN CASCADE :
Anticiper son départ en retraite :
Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en
meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout
en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation
retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une reversion à taux plein.
Revente :
Le statut de loueur en meublé professionnel s'appliquant indifféremment sur des
biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à
un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de
l'intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la
revente facilitée.
TVA :
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de
Tourisme Classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions
d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4,
l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de
récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier,
immobilier, frais d'acquisition..).
PRECAUTIONS :
La participation à l'exploitation de la résidence : Toute association
du loueur à l'exploitation de la résidence (loyer variable en fonction du
remplissage de la résidence, dividendes perçus de la société de gestion ou d'une
société mère ou filiale…) pourrait transformer son statut de loueur en meublé
professionnel en statut d'exploitant para-hôtelier-non-professionnel lui
interdisant toute imputation de ses déficits sur son revenu global.
La cohérence économique : Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage
du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans
le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par
logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique
de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.
Les conditions du bail commercial : Veiller à la répartition des charges
entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour
le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la
rentabilité réelle de l'opération.
Etudier précisément la base de calcul de la rentabilité, celle-ci n'est pas
toujours calculée sur le prix d'acquisition effectif du bien mobilier et frais
d'acquisition (hors notaire) compris mais parfois seulement sur une des
constituantes du prix.
La Vente en Etat Futur d'Achèvement et le statut de loueur en meuble
professionnel : Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé
professionnel est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la
location de logements meublés. Le fait d'acheter un bien dont la livraison
effective ne se fera que l'année suivant celle de son acquisition fait
automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité
d'imputer les déficits au revenu global l'année de l'acquisition. Les Loueurs
qui ont déjà le statut conservent le bénéfice des 5 cinquièmes des déficits,
même si les actes sont signés l'année précédent la livraison
Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP
LE CADRE GENERAL
Location meublée d'un logement neuf ou ancien à une personne physique ou
morale.
Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC
(l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductibles des loyers).
LES POINTS CLES
Déficits :
Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime
des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais
reportables (au maximum sur cinq ans) sur les revenus de même nature.
Les frais d'acquisition (honoraires, droits d'enregistrements et de timbres,
frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais
d'établissement. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année
ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un plan d'amortissement
linéaire.
Amortissements :
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font
l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
Soit par exemple une annuité de 1 10 € pour un montant de 7 70 € de mobilier amorti sur 7 ans.
Soit par exemple une annuité de 2 166 € pour un montant de 65 000 € d'immobilier amorti sur 30 ans..
Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Ces amortissements réintégrés sont alors reportables sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
Exemple 1 :
| Résultat d'exploitation : | : | - 3 000 |
| Amortissements comptables Mobilier | : | 110 |
| Immobilier | : | 2 166 |
Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement réintégrés.
Résultat fiscal du loueur : - 3 000 €
Exemple 2 :
| Résultat d'exploitation : | : | 1 560 |
| Amortissements comptables Mobilier | : | 110 |
| Immobilier | : | 2 166 |
| Amortissements imputables | : | 1 560 |
Le solde d'amortissement soit 716 € est fiscalement réintégrés
Résultat fiscal du loueur : 0 €
Ce principe de différé d'amortissement va permettre au loueur d'échapper à
quasiment toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son
prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements
différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.
Avantages : l'adhésion au Centre de Gestion Agrées CGA permet également :
- un abattement de 20 % sur les bénéfices imposables dans la limite d'un plafond
de
115 900 € pour 2003.
- une réduction d'impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la
comptabilité et
pour l'adhésion au centre dans la limite de 915 €
PATRIMOINE
Plus-values :
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent
des plus-values privées.
les plus-values à court terme sont celles réalisées dans les deux ans suivant
l'acquisition. Après un abattement de 915 € par an, elles sont ajoutées au
revenu imposable.
Les plus-values à long terme sont celles réalisées plus de deux ans après
l'acquisition, elles sont déterminées comme suit :
- Le prix de revient du bien cédé fait l'objet d'une revalorisation à l'aide de coefficients.
- La plus-value obtenue par différence entre le prix de vente et le prix de revient revalorisé fait l'objet d'un abattement forfaitaire de 5 % par année de détention au-delà de la seconde année.
- Pour le calcul de l'impôt, un système spécial (système du quotient) est appliqué pour atténuer la progressivité du barème d'imposition.
DES AVANTAGES EN CASCADE :
Revente :
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou
anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau
propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du
statut.
TVA :
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de
Tourisme Classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions
d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4,
l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de
récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier,
immobilier, frais d'acquisition..).
PRECAUTIONS :
La cohérence économique : Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage
du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans
le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par
logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique
de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.
Les conditions du bail commercial : Veiller à la
répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail
commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges
aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.