Les investissements dans des Résidences de Tourisme Classées situées dans certaines zones rurales bénéficient d'un régime fiscal de faveur. La loi de finances pour 2004 et la loi sur le développement des territoires ruraux publiée au Journal Officiel du 23 février 2005 ont amélioré depuis la loi Demessine qui avait instauré le régime.
Nos résidences entrent dans le champ d'application de ce régime.

AVANTAGES FISCAUX

Une réduction d'impôt est accordée aux contribuables qui investissent entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zones définies.
Pour les logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2005, le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % du prix d'achat du logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement, dans la limite d'un plafond fixé à 50 000 euros pour les célibataires, veufs ou divorcés et 100 000 euros pour les couples mariés.
Cette réduction d’impôt est étalée sur six ans maximum. Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Par ailleurs, dès lors que la commune et les services de l’Etat dans le département auront identifié un déficit de logements pour les travailleurs saisonniers dans la station, l’exploitant de la résidence de tourisme devra s’engager à réserver une proportion de son parc immobilier pour le logement des saisonniers.

CHAMP D'APPLICATION

Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement acquis peut être la propriété des deux époux, d'un seul ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.
Il peut être également la propriété d'une société non soumise à l'IS, dans la mesure où les revenus de ces logements sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

LOGEMENTS CONCERNES

Sont concernés par le bénéfice de la réduction d'impôt au taux de 25 %, les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement. Par logements neufs, il importe de comprendre les immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés.
 Il doit être précisé également que ne peuvent être considérés comme neufs, les logements dont la première location aurait pris effet avant la date de l'acquisition. En revanche, les appartements témoins d'un programme ouvrent droit à l'avantage fiscal dès lors que toutes les autres conditions sont remplies.

CALCUL DE LA REDUCTION D'IMPOT

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Celui-ci s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière. La TVA est exclue dès lors qu'elle est récupérée par le bailleur.
La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est étalée sur six années au maximum, à raison chaque année d’un sixième de l'avantage fiscal maximum soit :

•  4 167 € pour un couple marié.
•  2 083 € pour une personne seule.

Cette réduction d’impôt s'impute sur l'impôt sur le revenu après application de la décote et avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. La réduction d'impôt ne peut pas donner lieu à remboursement lorsqu'elle excède l'impôt dû par le contribuable.

REPRISE DE L'AVANTAGE FISCAL

La reprise de l'avantage fiscal a lieu dès lors que le propriétaire rompt l'engagement de location pendant la période de neuf ans. Cette rupture peut être constituée par :

•  un défaut effectif de location dans le délai d'un mois imparti pour louer (à compter de la date d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure)
•  une inscription du logement ou des parts à l’actif d’une entreprise
•  un changement de situation matrimoniale, mariage, divorce ou décès, si les contribuables ne demandent pas la reprise du dispositif à leur profit
•  la cession du logement ou des parts ou le démembrement de la propriété du bien pendant la période couverte par l'engagement.

JUSTIFICATIFS A FOURNIR

Dans le cas de l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, le contribuable est tenu de joindre à la déclaration d'impôt au titre de laquelle le bénéfice de la réduction est demandé une note annexe comportant les éléments suivants : identité et adresse du contribuable, logement concerné, prix d'acquisition, date d'achèvement et engagement de location pendant neuf ans et une copie du bail conclu avec l'exploitant mentionnant la date d'effet de la location ainsi que lorsqu'il y a lieu, la durée totale par année civile des périodes d'occupation que le propriétaire se réserve.

En cas de changement d'exploitant au cours de l'engagement de neuf ans, le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie du bail conclu avec le nouvel exploitant.

TAUX DE LA DEDUCTION FORFAITAIRE

Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pour les revenus des neuf premières années. Cette période est déterminée de date à date à compter de la prise d'effet du bail. Cette baisse est temporaire. Au-delà de cette période, le taux de la déduction est à nouveau de 14 %.

DROIT DE JOUISSANCE DU PROPRIETAIRE

Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, le logement doit être affecté à la location pendant neuf ans au profit de l'exploitant de la résidence de tourisme.

La location doit être effective et continue. Néanmoins, le propriétaire a la faculté de se réserver des périodes d'occupation de son logement en exerçant son droit de réservation prioritaire.
La durée totale des périodes d'occupation ne doit cependant pas excéder huit semaines par an et le revenu foncier déclaré par le bailleur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.

REPRESENTATION SCHEMATIQUE DU MONTAGE

1. INVESTISSEUR
2. LOGEMENTS NUS DANS RESIDENCE DE TOURISME CLASSEE
3. LOCATION PAR BAIL COMMERCIAL RENOUVELABLED'UNE DUREE INITIALE DE 9 ANS
4. SOCIETE PRENEUSE IMMATRICULEE AU R.C.S. QUI MEUBLE LES LOGEMENTS
5. LES LOUE MEUBLES CONFORMEMENT A L’ARRETE DU 14 FEVRIER 1986 SUR LES RESIDENCES DE TOURISME CLASSEES
6. LOCATAIRES