1 - GENERALITES

 

Bénéficiaires :

Les propriétaires de logements neufs acquis depuis le 1er janvier 2003 et affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d’un amortissement de leur investissement. Ce dispositif, baptisé dispositif « De Robien » s’adresse aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés et qui s’engagent
à respecter certaines obligations.
Peuvent par exemple ouvrir droit au bénéfice de ce régime les investissements suivants situés en France :
- acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (par logements neufs il faut entendre : ceux qui n’ont jamais été ni habités ni utilisés avant leur acquisition. Par exception, l’administration admet que les logements témoins puissent bénéficier du régime).
- construction par le contribuable de logements dont la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue depuis le 1er janvier 2003.
En cas de réalisation de l’investissement en indivision, chaque co-indivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.
Le régime n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier) sauf, sous conditions, lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux acquéreurs.

La Loi de ROBIEN s'applique aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003, cette nouvelle loi a supprimé la condition de ressources des locataires et a vu les plafonds de loyers augmenter de façon significative.

 

Le logement (cas de figure)

• Le logement loué doit être neuf, loué nu et à usage d'habitation principale du locataire.
• logement que vous avez acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement et pour lequel l'achèvement intervient à compter du 1^er janvier 2003.
• logement que vous faites construire, et pour lequel l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003
• logement inachevé qui est acquis mais pour lequel l'achèvement intervient à compter du 1er janvier 2003
• local affecté précédemment à un autre usage que l'habitation (commercial, bureau,…) qui va être transformé en logement et pour lequel l'achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier 2003.
• logement ancien acquis à compter du 3 avril 2003 en vue d'être réhabilité (sous certaines conditions).

Propriété

• Il peut être détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI).
• Le logement doit être détenu en pleine propriété.
• Les revenus de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le locataire

Location à un enfant ou à un ascendant :
Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable (propriétaire ou associé de la société propriétaire) autre qu’un membre de son foyer fiscal.

 

Qualité

- Le locataire doit être une personne physique (ou un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son personnel).
- Depuis le 9 octobre 2002, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant d'un des membres de son foyer fiscal. En revanche la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire est incompatible avec le régime d'amortissement.

 

La location

Engagement des investisseurs :
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail.
La location doit être effective, continue et prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux. En cas de congé du locataire, un délai de vacances d’un an au maximum est admis pour conclure un nouveau bail.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice du régime est subordonné à un engagement de la location de la société (de neuf ans) et à un engagement de conservation des titres de la société par l’associé jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location.

Modalités

Le logement doit être donné en location nue (non meublée) pendant 9 ans, à usage d'habitation principale. Toutefois, par exception, la location consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal à la condition que que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Si l'immeuble appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont vous détenez des parts et que les revenus de ces parts sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : vous devez conserver vos parts pendant 9 ans et la société propriétaire du logement doit s'engager à le louer pendant 9 ans (mêmes conditions que ci-dessus). De plus, en tant qu'associé, vous ou un membre de votre foyer fiscal ne pouvez pas être le locataire de ce logement.

Durée

- Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.
- La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d'effet du bail.
- La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.

Loyer

Le loyer est plafonné durant la période d'amortissement en fonction de la surface habitable du logement..

 

Les plafonds à respecter :
Pour bénéficier du dispositif De Robien, le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret.
Les plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises, pour les baux conclus en 2005 sont les suivants :

La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises...) dans limite de 8 m² et à l’exclusion des garages.

Attention : l'option pour le dispositif Robien est irrévocable. Vous ne pouvez pas renoncer à ce dispositif pour choisir à la place le régime général des revenus fonciers.
 

2/ POINTS CLES

 

Amortissement

Le logement loué fait l'objet d'un amortissement venant en déduction des revenus fonciers dont les taux sont les suivants :

- 8 % par an pendant les cinq premières années (la première annuité est calculée prorata-temporis en fonction du mois d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure).
- 2,5 % par an pendant 4 ans (ajustement prorata-temporis la dernière année).
- A l'issue de ces 9 ans, le contribuable peut prolonger le bénéfice des amortissements à 2,5 % par an pendant au maximum deux fois trois ans si les conditions de loyer au m² restent remplies.

(Au total, l'amortissement ne pourra excéder 65 % du prix de revient du logement)

La base de l'amortissement comprend le prix d'acquisition + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbres, honoraires, commission…).

 

Abattements

Opter pour la déduction de l'amortissement entraîne plusieurs conséquences :
le taux de la déduction forfaitaire pour frais, appliquée dans le cadre des revenus fonciers, est ramené à 6% pour le logement, pendant la période d'application de l'amortissement.
A l'issue de cette période, le taux de déduction de droit commun de 14 % est à nouveau appliqué.

 

Cumul

Pour un même logement, on ne peut pas bénéficier à la fois de la déduction de l'amortissement "Robien" et de la réduction pour investissement outre-mer ou de certains autres avantages spécifiques dépendant du régime foncier.

 

Les avantages fiscaux :

Le régime permet de déduire des revenus fonciers l’amortissement du logement acquis ou construit. Les éventuels déficits fonciers sont alors imputables au revenu global dans les conditions de droit commun.
La base de calcul de l’amortissement est constituée par le prix d’acquisition du logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions, droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux de l’amortissement est de 8 % les cinq premières années puis de 2.5 % les quatre années suivantes. A l’issue de cette période, tant que les conditions sont remplies, le propriétaire peut, pendant au maximum six années supplémentaires, continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement à 2.5 %.

Le point de départ de la période d’amortissement est fixé au premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas d’acquisition ou d’achèvement en cours d’année, la première année doit être réduite prorata-temporis.
Lorsque le logement est la propriété d’une société qui le donne en location à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, cet associé est exclu du bénéfice de l’amortissement.
Le taux de la déduction forfaitaire pratiquée sur les revenus fonciers procurés par l’immeuble est temporairement ramené à 6 % (au lieu de 14 %) pendant la période d’amortissement.
 

3/ EXEMPLE

 

Déduction forfaitaire

La déduction forfaitaire sur les loyers est ramenée de 14 à 6 % durant la durée de l'amortissement.

 

Déficit foncier

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Soit un propriétaire qui a loué en 2005 un immeuble dont le coût de revient est 147 000 €
+ Loyer 6 000 €

- Intérêts d’emprunt 7 800 €
- Frais de gestion 550 €
- Impôt foncier 500 €
- Abattement 6 % 360 €
- Amortissement 11 760 €

= Résultat foncier - 14 970 €

Ce résultat sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, les 4 270 € de déficit trouvant leur origine dans les intérêts d'emprunt et dans les autres charges sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
 

4/ PRECAUTIONS

 

l'avantage fiscal est remis en cause si vous ne respectez pas :
- les conditions initiales générales (plafond du loyer par exemple) ;
- l'engagement de location pendant 9 ans (interruption de la location, vente du logement,…)
- ou l'engagement de conserver, pendant 9 ans, les parts dans la société propriétaire du logement.

Obligations déclaratives :
L’engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la première année d’application du régime accompagné de certains justificatifs (avis d’imposition du locataire, déclaration d’achèvement de travaux…) et d’un tableau fournissant les éléments de calcul de l’amortissement déduit.

Remise en cause de l’amortissement :
Le non respect de l’une des conditions d’application du régime entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. Les cas de remise en cause sont les suivants :
- non respect de l’engagement de location du logement à usage d’habitation principale pendant neuf ans dans les conditions légales (dépassement du plafond de loyer autorisé, location à un membre du foyer fiscal…)
- cession du logement ou des parts au cours de la période d’engagement de location.
- inscription du logement ou des parts à l’actif d’une entreprise.
Toutefois, aucune réintégration n’est effectuée en cas d’invalidité (classée en deuxième ou troisième catégorie) de licenciement ou de décès de l’un des époux soumis à imposition commune.

 

Le site d'implantation :

Veiller au site d'implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :

- Perspectives de valorisation du bien en fonction de l'offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d'acquisition.
- Importance et pouvoir d'achat de la demande locative locale garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.

 

Les programmes packagés :

Etre vigilant aux produits " packagés " présentant l'investissement comme un unique support financier et occultant qu'il s'agit d'un actif immobilier qu'il conviendra un jour de valoriser.

 

Les parkings :

Le loyer n'étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d'augmenter la rentabilité de l'ensemble de l'investissement. Cette possibilité n'est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l'ensemble de l'investissement.

 

La sortie :

Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d'une moindre valorisation de ceux-ci.

 

Textes non contractuels