Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement
Loi Urbanisme
et Habitat
> Volet Logement <
Nouveau dispositif Robien
en faveur de l’investissement locatif
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 2
Sommaire
Les dispositions Robien votées dans la loi Urbanisme et Habitat
􀂃 Les innovations dans le neuf p.5
􀂃 Une nouveauté : une ouverture du dispositif à l’ancien p.5
􀂃 Les autres innovations p.6
Fiches techniques
􀂃 Panorama du nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif p.8
􀂃 Nouveaux plafonds de loyers p.9
􀂃 Nouveau dispositif de zonage p.10
􀂃 Simulations d’investissements locatifs dans le neuf p.11
􀂃 Simulations d’investissements locatifs dans l’ancien p.16
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 3
Les dispositions Robien
votées dans la loi Urbanisme et Habitat
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 4
Les dispositions Robien
votées dans la loi Urbanisme et Habitat
Les nouvelles dispositions en faveur du logement locatif viennent d’être prises dans le cadre de la Loi
n°2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme et Habitat, publiée au JO du 3 juillet 2003, à l’initiative de Gilles
de Robien, Ministre de l’Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer. Elles
concernent l’investissement dans le logement locatif neuf et ancien.
Ces nouvelles dispositions créent un nouveau paragraphe “ h” au 1° du I de l’article 31 du code général
des impôts à la suite des précédents dispositifs d’amortissement en faveur de l’investissement locatif
codifiés aux “f” (amortissement Périssol) et “g” (amortissement Besson).
Elles seront prochainement suivies des décrets relatifs aux plafonds de loyer et aux modalités
d’application du dispositif dans l’ancien ainsi que de l’arrêté relatif au zonage.
Objectif du dispositif : détendre le marché locatif
p a r u n d i s p o s i t i f p l u s i n c i t a t i f e t p l u s s i m p l e
L’ensemble du dispositif Robien vise à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans
certaines zones du territoire. Les locataires y rencontrent toujours plus de difficultés à se loger,
confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre de logement
locatif. Il vise à encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif afin de :
􀂃 détendre le marché locatif dans ses zones les plus critiques,
􀂃 relancer la construction de logement locatif en centre-ville et dans les centres-bourgs, en particulier
dans les zones tendues tant du littoral ou transfrontalières qu’en Ile-de-France ; ce qui contribuera
également à soutenir l’emploi dans le secteur du bâtiment,
􀂃 éviter que des logements anciens dégradés ne quittent le parc locatif et remettre sur le marché
locatif des logements vacants ,
􀂃 améliorer la qualité des logements locatifs disponibles dans toute la France.
Des innovations pour une plus grande simplicité
e t u n e r é e l l e a t t r a c t i v i t é
􀂃 les plafonds de loyers sont fixés à un niveau proche du marché et varient en fonction d’un zonage
en 3 zones
􀂃 la possibilité de choisir librement son locataire sans contrainte de plafond de ressources
􀂃 le bénéfice de l’amortissement fiscal s'applique également à l'ancien réhabilité
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 5
Les innovations
dans le neuf
1) Des plafonds de loyers proches
du marché
Les plafonds de loyers dans les zones tendues
sont fixés à environ 90 % du loyer du marché
des logements neufs.
Ils s’appliquent aux locations de logements
acquis neufs ou mis en chantier à compter du
3 avril 2003. Ils varient selon la zone
géographique :
􀂃 la zone A : agglomération parisienne, la
Côte d’Azur, le Genevois français ;
􀂃 la zone B : agglomérations de plus de
50 000 habitants et agglomérations chères
situées aux franges de l’agglomération
parisienne et en zones littorales ou
frontalières ;
􀂃 la zone C : reste du territoire.
2) Pas de condition de ressources des
locataires
Pour que le système soit simple et efficace, il
n’est pas fixé de plafonds de ressources pour le
locataire.
3) Possibilité de louer à un ascendant ou à
un descendant
Une nouveauté :
une ouverture du
d i s p o s i t i f à l ’ a n c i e n
Pour la première fois, un dispositif d’aide à
l’investissement locatif s’applique aussi à
l’ancien.
Le bénéfice de l’amortissement s’applique aux
logements anciens qui ne satisfont pas avant
travaux aux caractéristiques de décence prévues
par la loi du 13 décembre 2000 et qui font
l’objet d’une réhabilitation conséquente,
attestée par des professionnels.
L’amortissement fiscal porte à la fois sur le coût
d’acquisition et sur celui des travaux. Cette
mesure permettra notamment la remise sur le
marché locatif de logements vacants parce que
trop dégradés.
Un décret définira les modalités d’application
précises de ce dispositif.
L'investisseur devra fournir aux services fiscaux :
􀂃 une attestation effectuée avant le début
des travaux et réalisée par un
professionnel prouvant qu'au moins deux
caractéristiques majeures du logement font
qu'il n'est pas décent (par exemple, absence
d’installations sanitaires et infiltrations
d’eau) ;
􀂃 un certificat établi par un professionnel
attestant qu’après travaux de réhabilitation,
les équipements et le confort du logement
sont équivalents à ceux d'un logement neuf
compte tenu de critères tenant aux
performances énergétiques du logement, à
ses performances en matière de ventilation
ou d'installations de plomberie, de gaz ou
électricité ou à ses performances acoustiques.
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 6
Cette mesure devrait remettre 10 000 logements
anciens sur le marché locatif chaque année.
Pour les logements anciens ne nécessitant pas
de travaux importants de réhabilitation, et qui
font l'objet d'un engagement de location sous
certaines conditions de loyers et de ressources
des locataires, le dispositif actuel est maintenu,
avec l'amélioration substantielle apportée par
l'article 79 de la loi de finances pour 2003 qui a
relevé de 25 % à 40 % le taux de la déduction
forfaitaire majorée applicable aux loyers.
En outre, ces logements bénéficieront d’un
relèvement des plafonds de loyers et du
nouveau zonage (classement des communes
en zones A, B et C).
Les autres innovations
Extension aux locations déléguées
Afin de permettre à des bailleurs de déléguer la
gestion locative de leur logement, le nouveau
dispositif s'applique aux locations nues,
consenties à un organisme public ou privé qui
le donne en sous-location. Cette mesure
permettra de développer une offre nouvelle en
particulier de résidences pour étudiants et de
résidences pour personnes âgées.
L’investissement dans les SCPI simplifié
Les conditions d’amortissement par les
détenteurs de parts de SCPI de leurs
investissements sont rééquilibrés à l’image de
celles des acquéreurs en direct ou
investisseurs individuels : l’amortissement est
calculé sur 95 % du montant total de la
souscription et court dès la date de la
souscription, sans qu’il soit nécessaire
d’attendre la mise en location des logements
correspondants.
La liste des communes dans les 3 zones du nouveau dispositif Robien en faveur du logement locatif est
disponible en ligne sur les sites www.equipement.gouv.fr ou www.logement.equipement.gouv.fr
Il conviendra, toutefois, de vérifier l'inclusion dans une zone de telle ou telle commune dans la liste
définitive annexée à l'arrêté.
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 7
Fiches techniques
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 8
Panorama du nouveau dispositif d’aide
à l’investissement locatif
Logements neufs ou anciens réhabilités
Entrée en vigueur
Applicable dans le cadre du vote de la loi Urbanisme et Habitat, avec date d’effet
rétroactive au 3 avril 2003
Bénéficiaires
Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou
par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’IS (SCI, SCPI…)
Logements concernés
Logement neuf ou ancien, sous certaines conditions de réhabilitation, loué nu à
titre de résidence principale
Durée minimale
de location
9 ans
Ressources du
locataire
Pas de plafonds de ressources
Montant du loyer
Plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché dans les zones tendues
Zones d’application
des plafonds de loyer
3 zones :
Zone A : IDF, Côte d’Azur, Pays Genevois
Zone B : agglomérations + 50 000 habitants et agglomérations chères à la marge
de l’IDF ou dans les zones littorales et frontalières
Zone C : reste du territoire
Régime fiscal
Amortissement du prix d’acquisition au taux de 8 % les 5 premières années puis
de 2,5 % les 4 années suivantes. A l’issue des 9 ans et jusqu’à 15 ans,
possibilité de continuer à amortir à raison de 2,5 % par an.
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Nouveaux plafonds de loyers
( e n e u r o s / m ² )
Plafonds 2003 Propositions
Zone I bis
Paris et communes limitrophes
Zone A
Agglomération parisienne, genevois Français,
Côte d’Azur
Locatif social Logements
anciens
Logements
neufs
8,3 11,4 12,9
Zone I
Zone agglomérée de l’Ile-de-France
Locatif social Logements
anciens
Logements
neufs
Locatif social Logements
anciens
Logements neufs
et anciens
réhabilités
6,7 9,8 11,4 8,3 13,5 18
Zone II
Agglomérations de plus de 100 000 h
Zone B
Agglomérations de plus de 50 000 h
Communes chères situées aux franges de l'agglomération
parisienne et dans les zones frontalières ou littorales
Locatif social Logements
anciens
Logements
neufs
Locatif social Logements
anciens
Logements neufs
et anciens
réhabilités
4,7 6,2 8,8 4,7 9,4 12,5
Zone III
Reste du territoire
Zone C
Reste du territoire
Locatif social Logements
anciens
Logements
neufs
Locatif social Logements
anciens
Logements neufs
et anciens
réhabilités
4,2 5,7 8,3 4,2 6,8 9
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 § Volet logement 10
Nouveau dispositif de zonage
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 11
Simulation d’investissements locatifs
dans le neuf
Exemple 1
Studio neuf en région parisienne
Vous achetez un appartement neuf ou en état
futur d’achèvement d’une valeur de 100 000
euros (y compris frais annexes). Cet
appartement de 25 m² est situé en région
parisienne pour loger un enfant étudiant.
Vous vous engagez à louer le logement
pendant neuf ans à un loyer maximum de
25 m2 x 18 euros par mois, soit 450 euros
(2 950 F).
Vous pouvez déduire 8 000 euros de vos
revenus fonciers imposables chaque année
pendant 5 ans, puis 2 500 euros chaque année
les 4 années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, vous pouvez de
nouveau déduire 2 500 euros pendant
6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans,
vous avez donc déduit 65 000 euros. Le taux
de la déduction forfaitaire est ramené à 6 %
pendant la période d’amortissement.
􀂙 Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 5 000 euros (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 300 euros (5 000 x 6 %)
Amortissement - 8 000 euros (100 000 x 8 %)
Intérêts d'emprunt - 4 600 euros (hypothèse)
Autres charges - 220 euros (hypothèse)
Déficit - 8 120 euros
Le déficit foncier égal à 8 120 euros est déductible du revenu imposable.
􀂙 Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 6,4 %
(contre 3,7 % dans le dispositif précédent).
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 12
Exemple 2
Trois pièces neuf en région parisienne
Vous achetez un appartement neuf ou en état
futur d’achèvement d’une valeur de 240 000
euros (y compris frais annexes). Cet
appartement de 60 m2 est situé en région
parisienne.
Vous vous engagez à louer le logement
pendant neuf ans à un loyer maximum de
60 m2 x 18 euros par mois, soit 1 080 euros
(7 085 F).
Vous pouvez déduire 19 200 euros de vos
revenus fonciers imposables chaque année
pendant 5 ans, puis 6 000 euros chaque année
les 4 années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, vous pouvez de
nouveau déduire 6 000 euros pendant
6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans,
vous avez donc déduit 156 000 euros. Le taux
de la déduction forfaitaire est ramené à 6 %
pendant la période d’amortissement.
􀂙 Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 12 000 euros (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 720 euros (12.000 x 6 %)
Amortissement - 19 200 euros (240 000 x 8 %)
Intérêts d'emprunt - 11 000 euros (hypothèse)
Autres charges - 530 euros (hypothèse)
Déficit - 19 450 euros
Le déficit foncier égal à 19.450 euros est imputable sur le revenu global dans la limite de
10.700 euros. L'excédent, soit 8.750 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années
suivantes.
􀂙 Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 5,4 %
(contre 2,6 % dans le dispositif précédent).
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 13
Exemple 3
Trois pièces neuf à Nice
Vous achetez un appartement neuf ou en état
futur d’achèvement d’une valeur de 240 000
euros (y compris frais annexes). Cet
appartement de 60 m2 est situé à Nice.
Vous vous engagez à louer le logement
pendant neuf ans à un loyer maximum de
60 m2 x 18 euros par mois, soit 1 080 euros
(7 085 F).
Vous pouvez déduire 19 200 euros de vos
revenus fonciers imposables chaque année
pendant 5 ans, puis 6 000 euros chaque année
les 4 années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, vous pouvez de
nouveau déduire 6 000 euros pendant
6 années supplémentaires.
Au bout de 15 ans, vous avez donc déduit
156 000 euros. Le taux de la déduction
forfaitaire est ramené à 6 % pendant la période
d’amortissement.
􀂙 Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 12 000 euros (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 720 euros (12 000 x 6 %)
Amortissement - 19 200 euros (240 000 x 8 %)
Intérêts d'emprunt - 11 000 euros (hypothèse)
Autres charges - 530 euros (hypothèse)
Déficit - 19 450 euros
Le déficit foncier égal à 19 450 euros est déductible du revenu imposable dans la limite de 10 700
euros. L'excédent, soit 8 750 euros est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
􀂙 Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 5,4 %
(contre 1,4 % dans le dispositif précédent).
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 14
Exemple 4
Deux pièces neuf à Lyon-centre
Vous achetez un appartement neuf ou en état
futur d’achèvement d’une valeur de 100 000
euros (y compris frais annexes). Cet
appartement de 50 m2 est situé au centre de
Lyon.
Vous vous engagez à louer le logement
pendant neuf ans à un loyer maximum de
50 m² x 12,5 euros par mois, soit 625 euros
(4 100 F).
Vous pouvez déduire 8 000 euros de vos
revenus fonciers imposables chaque année
pendant 5 ans, puis 2 500 euros chaque année
les 4 années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, vous pouvez de
nouveau déduire 2 500 euros pendant
6 années supplémentaires.
Au bout de 15 ans, vous avez donc déduit
65 000 euros. Le taux de la déduction forfaitaire
est ramené à 6 % pendant la période
d’amortissement.
􀂙 Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 7 000 euros (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 420 euros (7 000 x 6 %)
Amortissement - 8 000 euros (100 000 x 8 %)
Intérêts d'emprunt - 4 600 euros (hypothèse)
Autres charges - 440 euros (hypothèse)
Déficit - 6 460 euros
Le déficit foncier égal à 6 460 euros est déductible du revenu imposable.
􀂙 Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 8,4 %
(contre 5,4 % dans le dispositif précédent).
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 15
Exemple 5
Trois pièces neuf à Strasbourg
Vous achetez un appartement neuf ou en état
futur d’achèvement d’une valeur de 120 000
euros (y compris frais annexes). Cet
appartement de 60 m2 est situé à Strasbourg.
Vous vous engagez à louer le logement
pendant neuf ans à un loyer maximum de
60 m² x 12,5 euros par mois, soit 750 euros
(4 920 F).
Vous pouvez déduire 9 600 euros de vos
revenus fonciers imposables chaque année
pendant 5 ans, puis 3 000 euros chaque année
les 4 années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, vous pouvez de
nouveau déduire 3 000 euros pendant
6 années supplémentaires.
Au bout de 15 ans, vous avez donc déduit
78 000 euros. Le taux de la déduction forfaitaire
est ramené à 6 % pendant la période
d’amortissement.
􀂙 Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 8 300 euros (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 498 euros (8 300 x 6 %)
Amortissement - 9 600 euros (120 000 x 8 %)
Intérêts d'emprunt - 5 500 euros (hypothèse)
Autres charges - 530 euros (hypothèse)
Déficit - 7 828 euros
Le déficit foncier égal à 7 828 euros est déductible du revenu imposable.
􀂙 Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 8,3 %
(contre 5,4 % dans le dispositif précédent).
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 16
Simulation d’investissements locatifs
dans l’ancien
Exemple 1 / Ancien
Acquisition d’un deux-pièces vétuste en région parisienne
avec travaux de réhabilitation
Vous achetez un deux-pièces de 25 m², en très
mauvais état, en région parisienne, d’une
valeur de 60 000 euros (y compris frais
annexes). Vous effectuez des travaux de
réhabilitation importants pour un montant de
20 000 euros.
Vous vous engagez à louer le logement
pendant neuf ans à un loyer maximum de
25 m² x 18 euros par mois, soit 450 euros
(2 950 F).
Vous pouvez déduire 6 400 euros de vos
revenus fonciers imposables chaque année
pendant 5 ans, puis 2 000 euros chaque année
les 4 années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, vous pouvez de
nouveau déduire 2 000 euros pendant
6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans,
vous avez donc déduit 52 000 euros. Le taux
de la déduction forfaitaire est ramené à 6 %
pendant la période d’amortissement.
􀂙 Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 4 400 euros (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 264 euros (4 400 x 6 %)
Amortissement - 6 400 euros (80 000 x 8 %)
Intérêts d'emprunt - 3 700 euros (hypothèse)
Autres charges - 220 euros (hypothèse)
Déficit - 6 184 euros
Le déficit foncier égal à 6 184 euros est déductible du revenu imposable.
􀂙 Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 7 %
contre 4,8 % dans le dispositif précédent (application du dispositif Besson dans l’ancien avec plafonds
de loyers et de ressources, et déduction des travaux).
Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 􀂃 Volet logement 17
Exemple 2 / Ancien
Acquisition d’un trois pièces vétuste à Toulouse
avec travaux de réhabilitation
Vous achetez un appartement de 60 m², en
mauvais état, situé à Toulouse, d’une valeur de
90 000 euros (y compris frais annexes). Vous
effectuez des travaux de réhabilitation
importants pour un montant de 30 000 euros.
Vous vous engagez à louer le logement
pendant neuf ans à un loyer maximum de
60 m² x 12,5 euros par mois, soit 750 euros
(4 920 F).
Vous pouvez déduire 9 600 euros de vos
revenus fonciers imposables chaque année
pendant 5 ans, puis 3 000 euros chaque année
les 4 années suivantes. Si les conditions
demeurent respectées, vous pouvez de
nouveau déduire 3 000 euros pendant 6
années supplémentaires. Au bout de 15 ans,
vous avez donc déduit 78 000 euros. Le taux
de la déduction forfaitaire est ramené à 6 %
pendant la période d’amortissement.
􀂙 Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 7 500 euros (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 450 euros (7 500 x 6 %)
Amortissement - 9 600 euros (120 000 x 8 %)
Intérêts d'emprunt - 5 500 euros (hypothèse)
Autres charges - 530 euros (hypothèse)
Déficit - 8 580 euros
Le déficit foncier égal à 8 580 euros est déductible du revenu imposable.
􀂙 Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 7,2 %
contre 4,1 % dans le dispositif précédent (application du dispositif Besson dans l’ancien avec plafonds
de loyers et de ressources, et déduction des travaux).